Audit du BTP

Maîtres d’ouvrages privés ou publics (dommages ouvrage, trc, cnr…)

Pourquoi s'assurer ?

Il s’agit d’une obligation légale: le maître d’ouvrage est tenu d’assurer la construction en dommages ouvrage : immeubles de logements collectifs et programmes de maisons groupées (la maison individuelle fait l’objet d’un contrat à part en vertu de la loi de 1991 régissant les constructeurs de maisons individuelles), bureaux, commerces, hôtels, établissements hospitaliers, scolaires, de loisirs…et cela concerne tant les constructions neuves que les réhabilitations.

Par ailleurs d’autres risques sont inhérents à l’acte de construire: responsabilité civile du maître d’ouvrage et des locateurs d’ouvrage; garantie des dommages matériels en cours de travaux dite TRC, responsabilité en tant que constructeur non réalisateur, responsabilité civile du maître d’ouvrage.

Enfin, les chantiers au-delà de 15 M€ exigent la mise en place d’un contrat spécifique: le CCRD (contrat collectif de responsabilité décennale).

1. L'assurance dommages ouvrage est une assurance de préfinancement qui indemnise le propriétaire sans rechercher la responsabilité des intervenants à l’acte de construire cf article 242-1 du ode des assurances pour les désordres de nature décennale. Celle-ci doit être souscrite avant le début des travaux.

L’assurance dommage ouvrage a pour finalité d’indemniser le propriétaire d’un ouvrage de la totalité des dommages de nature décennale survenus à son ouvrage, sans qu’il ait à se retourner contre le constructeur et/ou l’assureur décennal de ce dernier.

Les ouvrages pouvant être assurés par ce type de contrat sont nombreux. On y trouve notamment tous les édifices avec fondations, ainsi que leurs annexes et leurs éléments d’équipement indissociables. Sont globalement concernés les ouvrages de clos et de couvert, de fondation et d’ossature, de voirie et de viabilité (en dehors des ouvrages de génie civil).

Quelques exemples d’ouvrages à assurer : maison, immeuble, entrepôt, local professionnel, bâtiment à usage agricole, piscine, garage, etc.

La période de couverture de l’assurance dommage ouvrage est celle de la garantie décennale, c’est à dire neuf ans à compter de la fin du délai de parfait achèvement. L’assureur dommage ouvrage peut néanmoins intervenir avant cette période en cas de défaillance  du constructeur.

Le contrat doit obligatoirement être souscrit avant le lancement des travaux. Il s’agit d’un contrat d’assurance de biens, et non de responsabilité, dont le paiement se fait en une fois lors de la souscription (avec ajustement après la fin des travaux).

L’obligation d’assurance dommage ouvrage pour le propriétaire qui fait réaliser des travaux de construction a été instaurée par la loi Spinetta du 04 janvier 1978, en parallèle de l’obligation d’assurance décennale pour le constructeur de l’ouvrage.

Cette double obligation d’assurance permet une indemnisation plus rapide et plus sûre du propriétaire en cas de sinistre de nature décennale sur l’ouvrage qu’il a fait construire. En effet, elle garantit le paiement sans franchise de la totalité des travaux de réparation par l’assureur dommage ouvrage. Charge à ce dernier d’organiser ensuite un recours contre le constructeur responsable des dommages et son assureur décennal.

En savoir plus :

Quels sont les dommages couverts par l’assurance DO ?

Les dommages couverts par un contrat d’assurance dommage ouvrage sont les mêmes que ceux couverts par la garantie décennale. Il s’agit des dommages d’importance compromettant la solidité de l’ouvrage ou son impropriété à destination Les éléments d’équipement indissociables de l’ouvrage sont aussi couverts au niveau de leur solidité.

Ces dommages peuvent résulter d’un vice du sol, même si celui-ci n’était pas apparent lors de la réalisation du chantier : charge au professionnel concerné d’avoir établi une étude de sol avant de s’être engagé dans la réalisation des travaux.

Par contre, ne sont pas couverts les dommages résultant de la faute intentionnelle, d’une cause étrangère, des effets de l’usure normale ou de l’usage, les dommages d’ordre esthétique, les dommages aux éléments dissociables , les dommages au mobilier et les dommages immatériels.

Qui doit souscrire un contrat dommage ouvrage ?

L’article L242-1 du Code des assurances est clair : toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire une assurance dommage ouvrage.

Cette obligation concerne donc autant les professionnels que les particuliers propriétaires.

Quelques exceptions : l’État, les personnes morales de droit public et certaines personnes morales de droit privé ne sont pas assujettis à cette obligation d’assurance. En tant que titulaires d’un simple droit de jouissance, les locataires ne sont également pas concernés.

Le défaut d’assurance : sanctions et risques

En cas de défaut d’assurance dommage ouvrage, une amende de 75 000 € et une peine de 6 mois d’emprisonnement peuvent être requises pour les professionnels (personnes physiques ou morales).

Par contre, les particuliers construisant un logement pour eux-mêmes, leurs conjoints, leurs ascendants, leurs descendants ou ceux de leurs conjoints ne s’exposent à aucune sanction pénale.

Attention ! Il existe des risques non négligeables liés à l’absence de souscription d’une assurance dommage ouvrage :

Les coûts engendrés par une procédure d’obtention de réparation des dommages de nature décennale peuvent être importants.

Dans la pratique, seuls les travaux d’importance sont assurés en raison du coût du contrat dommage ouvrage faisant intervenir du gros œuvre : comportant des fondations, modifiant, détruisant ou renforçant la structure d’un bâtiment, etc.

Il s’agit notamment des travaux de construction ou de rénovation :
d’une maison, d’un immeuble d’habitation ou de n’importe quel autre bâtiment d’importance (également en cas de surélévation) : d’une piscine enterrée, préfabriquée ou construite, d’un système d’assainissement individuel, d’un ouvrage important de voirie ou de viabilité lié au bâtiment principal : article 243-1-1 du code des assurances, etc.

Le constructeur non réalisateur

Souvent, le constructeur est assimilé à celui qui conçoit l'ouvrage (architecte, concepteur), ou à celui qui le réalise (entreprise, réalisateur, etc).

Pourtant, la loi en a une acception beaucoup plus large, puisque notre droit de la construction soumet à la responsabilité décennale les intervenants du bâtiment, mais aussi les personnes qui ne construisent pas, mais font construire des ouvrages pour autrui ou en vue de la vente cf article 1792 du code civil).

C'est cette dernière catégorie de personnes que désigne l'expression « constructeurs non réalisateurs ». Cette catégorie regroupe des professionnels, mais aussi certains particuliers.

Constructeurs non réalisateurs professionnels :

Il s'agit principalement :
- du vendeur d'immeubles achevés (par exemple un promoteur article 1831 du code civil)
- du vendeur d'immeubles à construire (vente en état futur d'achèvement, article 1646-1 du Code civil)
- du maître d'ouvrage délégué
- du marchand de biens (qui revend après rénovation ou reconstruction, si l'opération est assimilable à des travaux de construction)
- du lotisseur-aménageur (notamment pour les ouvrages de viabilité ou VRD (voiries et réseaux divers).

Vendeurs non professionnels :

Sont concernés les particuliers qui revendent, dans la période de 10 ans après la réception, un ouvrage qu'ils ont construit ou fait construire. Les constructeurs non réalisateurs sont tenus de souscrire un contrat garantissant leur responsabilité civile décennale lorsqu'elles font réaliser des ouvrages soumis à obligation d'assurance.

Dommages garantis

Ceux-là mêmes qui sont énoncés par les articles 1792 et 1792-2 du Code civil : « Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage, ou qui, l'affectant dans un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. ».

L'article 1792-2 précise les conditions dans lesquelles la présomption de responsabilité s'étend aux dommages affectant la solidité des éléments d'un ouvrage.

Assurance constructeur non réalisateur : différences avec la garantie « dommages-ouvrage »

L'assurance dommages ouvrage a pour but de garantir, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement des travaux de réparation des dommages subis.

Effectivement, quand vous l'avez souscrite avant l'ouverture du chantier, votre contrat profite à l'acquéreur de votre maison, bien que ce ne soit pas lui le signataire.

Il ne s'agit pas à proprement parler d'un contrat spécifique, mais d'une option complémentaire à la garantie dommage ouvrage qui doit normalement être souscrite à l'ouverture du chantier.

Attention : la souscription de cette garantie optionnelle est légalement obligatoire, et son absence peut éventuellement paralyser ou retarder la vente d'un bien immobilier, dans la mesure où le notaire est en droit de l'exiger.

Enfin sachez que cette option (dont le coût est modeste au regard de celui de la dommages ouvrage) doit être souscrite à la signature du contrat dommages ouvrage, car il est quasiment impossible d'obtenir cette garantie une fois la construction réalisée.

En ce qui concerne les constructeurs non réalisateurs professionnels, la souscription s'impose bien évidemment.

L’assurance tous risques chantier

L’assurance tous risques chantier s’adresse principalement aux maîtres d’ouvrage de chantiers, c’est-à-dire aux clients finaux, à savoir les personnes physiques ou morales pour le compte desquelles les travaux de construction ou de rénovation seront réalisés.

L’assurance tous risques chantier peut également être souscrite par un particulier faisant par exemple construire son pavillon.

Le plus souvent, c’est donc le maître d’ouvrage (ou « MO ») qui souscrit au contrat pour le compte de l’ensemble des intervenants qui participeront aux travaux, comme notamment : des entreprises du BTP, des concepteurs, des sous-traitants, des fabricants.

Adhérer à une telle couverture évitera au maître d’ouvrage, en cas de sinistre, d’avoir à engager un recours contre l’un des intervenants au chantier et à rechercher une responsabilité parmi les multiples personnes étant intervenues.

L’assurance tous risques chantier est vivement conseillée. À défaut, ce sera au maître d’ouvrage d’assumer les conséquences financières d’un sinistre / de se retourner contre l’entreprise « fautive » le cas échéant.

Selon le contrat souscrit, pourront être couverts, au delà de l’immeuble en construction par exemple, les matériels et équipements, et ce dès leur arrivée sur les lieux du chantier.

Le maître d’ouvrage ayant pris le soin d’adhérer à un tel contrat pourra, en cas de sinistre, demander une indemnisation à l’assureur sans avoir à rechercher de responsabilité particulière de telle ou telle entreprise.

Dans les cas les plus graves, certains sinistres pourraient aller jusqu’à conduire à un abandon de chantier, ce qui serait très préjudiciable pour le client final, d’où l’importance d’une telle assurance. L’assurance tous risques chantier est-elle obligatoire ? La réponse est non. Elle reste facultative, que ce soit pour le maître d’ouvrage ou les entreprises participant aux travaux de construction ou de rénovation.

Concrètement, la garantie tous risques chantier couvre (idéalement) un très large éventail de risques inhérents aux travaux de construction, de rénovation, de réhabilitation… Pourront aussi bien être couverts les bâtiments existants, l’ouvrage provisoire ou final, les équipements utilisés pendant les travaux…

De très nombreux risques pèsent au quotidien sur le chantier, et ce dès son démarrage : erreurs humaines, catastrophes naturelles, vols, sinistres relevant de la garantie décennale…

Voici quelques-uns des risques qui sont en général couvert par une assurance tous risques chantier :
- Les défauts de construction,
- Les négligences, imprudences…
- Les catastrophes naturelles,
- Les glissement de dalle ou de terrain,
- Les inondations,
- Les effondrements,
- Les incendies.

L’objet d’une telle couverture est de bénéficier, en cas de sinistre, d’une prise en charge de la part de l’assureur, dans la mesure où l’événement est bien couvert par le contrat. Le maître d’ouvrage (si c’est lui qui a souscrit à la police d’assurance) n’aura donc pas à en supporter les conséquences financières lui-même.

Une assurance tous risques chantier se doit d’être un contrat sur-mesure, adapté à chaque chantier, et prenant en compte ses spécificités, son coût, les entreprises qui interviendront…

La responsabilité civile du maître d’ouvrage

Ce contrat a pour effet de garantir le maître de l’ouvrage contre les conséquences pécuniaires des responsabilités qu’il est susceptible d’encourir du fait des dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs occasionnés aux tiers à la suite de travaux commandés par celui-ci.

Les garanties du présent contrat s’appliquent à compter du démarrage des travaux et ce, jusqu’à la date de réception de l’ouvrage.

Habituellement, à compter de l’expiration du contrat,  les assureurs prévoient une garantie « subséquente » de dix ans, c'est-à-dire qu’ils s’engagent contractuellement à garantir, pendant une période de dix années, toutes les réclamations formulées par des tiers lésés du fait d’un dommage occasionné par les travaux objet de la garantie.

La garantie des dommages matériels aux tiers (y compris aux avoisinants) :

Au titre de ce contrat sont donc couverts les dommages matériels occasionnés aux avoisinants du fait des travaux, c'est-à-dire la détérioration, la destruction ou la perte d’une chose appartenant à un tiers.

Par avoisinant, on entend tout édifice dont l’assuré n’est ni propriétaire, ni locataire, ni occupant, situé en tout ou en partie sur, sous, contre ou à côté du terrain et/ou de l’existant objet de l’opération de construction.

La garantie des dommages immatériels :

C'est-à-dire l’indemnisation de « tout préjudice pécuniaire résultant de la privation de jouissance d’un droit, de l’interruption d’un service rendu ou de la perte d’un bénéfice  ».

Ainsi, par exemple, devront être indemnisés les pertes de loyers subies par un propriétaire qui a la qualité de tiers lésé.

La garantie des dommages corporels :

C'est-à-dire le préjudice résultant de « l’atteinte à l’intégrité physique d’une personne ».

Enfin, nous avons également de solutions pour vous accompagner afin d’assurer  les ouvrages de génie civil : pont, passerelle, step, usine de méthanisation, usine de traitement de déchets, biomasse, parking…

Une gestion au quotidien étant l’interface entre vous et la compagnie et comme courtier, défendant vos intérêts.

Nous nous engageons sous 24h, jours ouvrés à reprendre contact avec vous afin d’analyser vos besoins d’assurance en fonction de vos activités.

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    56, rue d’Alençon
    14100 LISIEUX

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